CHOISIR ET CONSTRUIRE UNE MAISON N'EST PAS UNE MINCE AFFAIRE... !!

Le nombre de réalisations qui se terminent en litige devant les Tribunaux ne cesse d'augmenter...
Pour éviter ces désagréments, il faut prendre un certain nombre de précautions...
Le plus important est certainement de choisir des professionnels compétents.

CONSEILS POUR BIEN CONSTRUIRE...

Choisir celui qui bâtira le toit de la famille dépend certes de son budget, mais aussi de son goût de l'aventure et de l'originalité. Cependant, beaucoup jouent la carte de la sécurité et s'adressent à un constructeur de maisons individuelles.

L'architecte, c'est l'atout coeur
S'adresser à un architecte permet toutes les personnalisations possibles.
Ce professionnel fournira dans un premier temps des avant-projets qui tiendront compte de toutes les contraintes que vous aurez listées, notamment financières !
Il réalisera ensuite un plan détaillé du projet définitif, rédigera la notice descriptive et évaluera le coût et le délai prévisionnel. Il peut aussi vous assister pour l'obtention du permis de construire.

Ensuite, il peut vous aider pour sélectionner le bon entrepreneur, coordonner tous les corps de métiers, suivre et contrôler les travaux et assister à la réception finale.

Avec un plan "fait maison" et un terrain, il est possible de signer un contrat de construction de maisons individuelles. Mais il faut qu'un entrepreneur principal se charge au moins des travaux de gros-oeuvre avec la mise hors d'eau (fondations, murs et toiture) et hors d'air (portes et fenêtres). Celui-ci sera tenu d'une garantie d'achèvement qui sécurise l'acheteur.
Sinon, il faudra négocier avec chaque entreprise les travaux à réaliser, le prix à payer et le délai de réalisation. Dans un tel cadre, la garantie d'achèvement n'existe plus. Le coût de l'opération est, par ailleurs, moins maîtrisé et plus élevé.

L'architecte est responsable des éventuels vices de construction qui lui sont imputables durant une période de dix années après l'achèvement des travaux.

Demander un permis de construire est le passage obligé si on pense faire construire sa maison. Mais des autorisations sont tout aussi nécessaires pour le moindre abri "planté" sur son terrain. On n'est donc pas totalement maître chez soi !

Le permis de construire :
Le recours à un architecte est obligatoire pour toutes les constructions supérieures à 170m² hors oeuvre.

Avant de faire construire, il faut obtenir un permis de construire. Le dossier est à retirer et à déposer à la mairie. Les pièces à joindre et le nombre d'exemplaires varient, en fonction des travaux envisagés.

L'autorisation de construire est accordée si l'opération envisagée respecte les règles d'urbanisme d'application nationale et locale.
La liste est longue. C'est ainsi que le projet doit tenir compte, en fonction de sa localisation, des règles de protection du littoral, de la montagne, du paysage, des monuments historiques et des sites classés. Il faut qu'en outre, il respecte le plan d'occupation des sols (POS) qui fixe les règles de construction dans la commune.

Le droit de regard des voisins :
Le permis en main, les épreuves ne sont pas terminées pour autant. L'autorisation est affichée en mairie ainsi que sur le terrain, par l'intermédiaire d'un panneau bien visible.

Ces mesures de publicité sont là pour permettre aux voisins d'être informés et éventuellement d'attaquer la décision devant le tribunal administratif. Il faut ainsi attendre deux mois avant de commencer!
Et ce n'est pas fini, car les travaux ne pourront véritablement débuter qu'après avoir adressé au maire une déclaration d'ouverture de chantier.

Procédure allégée :
Pour la construction d'une pièce supplémentaire de 20 m² au plus, d'une piscine, d'un garage, d'une véranda... une simple déclaration préalable de travaux suffit. Il s'agit donc d'une procédure simplifiée de demande de permis de construire : les délais sont plus courts et la déclaration d'ouverture de travaux inutile. Tout se passe en mairie.

A LA FIN DU CHANTIER

Il est absolument indispensable de procéder à la réception formelle des travaux. La réception des travaux constitue le point de départ des différentes garanties.

La visite doit être réalisée très sérieusement car tout défaut apparent non signalé est réputé accepté. L'acquéreur doit vérifier que les travaux finis sont conformes à la commande et aux documents contractuels (plans, devis, contrat...). Tout ce qui ne convient pas devra être signalé dans le procès-verbal, daté et signé en deux exemplaires, sous forme de réserves.

Si l'on pose des réserves

* L'entrepreneur est tenu de réparer tous les désordres signalés dans le procès-verbal dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.
* Il faut donc fixer avec lui par écrit les délais impartis pour la réparation des défauts.
* S'il refuse, on est en droit de saisir le Tribunal d'instance (ou de Grande instance pour une somme supérieure à 7 600 euros).
* Si le contrat le prévoit, vous pouvez effectuer une retenue de garantie, c'est-à-dire ne pas payer le solde de la facture. C'est le procédé le plus efficace !

Bon à savoir

* La réception des travaux peut être validée en l'absence de l'entrepreneur.
* Le cas échéant, mieux vaut associer l'architecte à la procédure : il apportera conseils et appréciation sur le plan technique.

 Attention, il engagera sa responsabilité.

* Si l'on est seul à réceptionner, on peut compléter le procès-verbal jusqu'à huit jours après la date de remise des clés.
* Les travaux terminés, une déclaration d'achèvement des travaux doit être envoyée à la mairie, dans un délai de 30 jours.
* Un certificat de conformité est ensuite délivré dans les trois mois, si les travaux ont été réalisé conformément au permis de construire.

 

LES GARANTIES

LA GARANTIE DE REMBOURSEMENT DU CHEQUE D'ACOMPTE
Cette garantie assure le remboursement des sommes versées avant l'ouverture du chantier au cas de la non réalisation du projet.  

Les protections au fil du temps

Le constructeur doit une garantie de "parfait achèvement" des travaux pendant 1 an, de "bon fonctionnement" pendant 2 ans. Il s'engage à réparer les défauts menaçant la solidité de la construction pendant 10 ans. Avec ça, en principe, on est couvert !

L'entrepreneur est tenu de réparer les défauts signalés lors de la réception des travaux. Mais il est également responsable des malfaçons qui affectent les constructions sur lesquelles il a effectué les travaux et qui apparaissent après la réception des travaux.

Selon leur nature ou leur gravité, les dommages sont couverts pendant 1, 2 ou 10 ans.

La 1ère année : LA GARANTIE DE LIVRAISON ET DE PARFAIT ACHEVEMENT
Cette garantie assure le parfait achèvement et la livraison conforme de votre maison en cas de défaillance du constructeur.

Elle permet d'obtenir réparation des défauts mentionnés le jour de la réception des travaux, mais également de tous ceux survenus dans l'année suivant cette date et qui ont été signalés par écrit. Il n'est pas besoin de prouver la faute du professionnel.

Pendant 2 ans : LA GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT
Cette garantie couvre pendant deux ans les dommages affectant les éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage et qui ne compromettent pas la destination de cet ouvrage.
Exemple : le fonctionnement d'un volet, d'un radiateur, etc

Elle couvre pendant 2 ans à compter de la réception des travaux, les désordres survenant aux éléments d'équipement dissociables du logement : chaudière, portes, fenêtres, revêtements muraux, moquettes...
Là encore, la garantie joue sans apporter la preuve de la faute du professionnel. En revanche, celui-ci peut se dégager en invoquant une "cause étrangère" (force majeure, faute d'un tiers...).

Pendant 10 ans : LA GARANTIE DECENNALE
Cette garantie couvre pendant dix ans les dommages portant atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage au travers d'un élément constitutif ou d'un élément d'équipement indissociable.
Exemple : un mur qui se fissure complètement, une charpente qui s'abat.

Les personnes considérées comme des constructeurs (architecte, constructeur...) sont réputées responsables des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui affectent la construction, et cela pendant 10 ans à compter de la réception des travaux.

A ce titre, la loi les oblige à souscrire, avant l'ouverture du chantier, un contrat d'assurance.
Les défauts esthétiques ne sont pas couverts par la garantie décennale.

ASSURANCE DOMMAGE-OUVRAGE
Cette assurance, rendue obligatoire, prend en charge le coût des travaux couverts par la garantie décennale sans que vous n'ayez rien à débourser et avant toute recherche de responsabilité.

En cas de litige :
En cas de litige vous pouvez saisir le tribunal d'instance, voire le tribunal de grande instance si le montant des réparations dépasse 7 600 euros. Attention, toutefois, aux délais pour agir : mieux vaut ne pas traîier!

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FAITES LE CHOIX DE L'ARCHITECTE

Vous choisissez l'expérience.

Vous choisissez un spécialiste.

Vous choisissez des garanties.